Schon seit mehr als hundert Jahren gibt es in Deutschland Genossenschaften. Sie stellen einen "dritten Weg" zwischen den traditionellen Lösungen - Eigentum und Miete - dar. Typisch ist ihr Doppelcharakter als Wirtschaftsunternehmen einerseits und bewohnerorientierter Selbsthilfeeinrichtung andererseits. Die Mitglieder einer Genossenschaft sind "Mieter im eigenen Haus". Sie haben ein lebenslanges Wohnrecht und können aber ihrerseits den Mietvertrag kündigen. Die Wohnungen sind keine Spekulationsobjekte, sondern bleiben langfristig dem Genossenschaftszweck und auch den Erben der Mitglieder erhalten. Die wohnblau eG baut Mehrfamilienhäuser, um den gemeinschaftlich verwalteten Wohnraum dauerhaft zu sichern, sozial zu binden und der Spekulation zu entziehen. Zugleich bietet sie Menschen, die einen Teil ihres Ersparten in Wohnimmobilien anlegen möchten, eine sichere Geldanlage an.
Die Geschäfte der wohnblau eG werden geführt von Benjamin Zeeh und Markus Schäfer. Benjamin Zeeh ist zugleich Gesellschafter und Geschäftsführer der stadtblau GmbH, einem Büro für Projektentwicklung und Projektsteuerung von gemeinschaftlichen Wohnvorhaben. Markus Schäfer, Dipl.-Ing. (FH) Architekt, betreut als Mitarbeiter der stadtblau GmbH erfolgreich mehrere Projekte, unter anderem mehrere Baugemeinschaften in Franken.
Vorstand und Aufsichtsrat
Benjamin Zeeh Benjamin Zeeh ist ausgebildeter Bankkaufmann und hat Immobilienwirtschaft und Wirtschaftsrecht studiert. Von 2007 bis 2013 war er bei der UmweltBank für die Betreuung von Wohnungsbaugenossenschaften und Baugemeinschaften zuständig. Danach organisierte er den Finanzbereich eines größeren Bauträgers in Fürth. | |
Markus Schäfer Nach seinem Studium an der FH Aachen war er als Mitarbeiter bei verschiedenen Planungsbüros in Aachen, Maastricht und Bayreuth beschäftigt und ist seit 2004 Dipl.-Ing. (FH) Architekt. Seitdem arbeitet er als selbstständiger Architekt und Stadtplaner mit Schwerpunkt "Städtebauliche Untersuchungen und Projektsteuerung" in Bamberg. Herr Schäfer hat in Bamberg eine Baugemeinschaft mit mehreren Wohneinheiten initiiert und betreut diese erfolgreich. | |
Marc Steiner Marc Steiner hat Immobilienwirtschaft studiert und ist anerkannter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Außerdem arbeitet er als Dozent an der Hamburger Fernschule im Bereich Facility Management. Marc Steiner lebt in Unterensingen bei Nürtingen. | |
Harald Neubarth Harald Neubarth ist seit seiner Ausbildung zum staatlich geprüften Bautechniker in der Immobilienbranche tätig. Er war viele Jahre lang Geschäftsführer der Firma Mauss Bau in Erlangen. Harald Neubarth hat umfangreiche Erfahrungen in allen Bereichen des Bau- und Immobiliengeschäftes. | |
Jürgen Hartlich Jürgen Hartlich ist Jurist und war bis 2020 in verschiedenen Funktionen für die Bundesfinanzverwaltung tätig. Zuletzt als Direktionspräsident bei der Generalzolldirektion am Standort in Nürnberg. |
Alle Vorteile im Überblick
WERTBESTÄNDIG | Wohnimmobilien bieten eine sichere und substanzstarke Geldanlage. Gerade in den letzten Jahren haben sich Wohnimmobilien in deutschen Ballungszentren als krisenfest erwiesen. Während die Renditen auf Einlagen bei Banken oder Versicherungen mittlerweile nahe bei null liegen, steigen die Mieten an. Die Nachfrage nach bezahlbarem und dennoch hochwertigem Wohnraum wächst fortlaufend. |
CHANCENREICH | Die Metropolregion Nürnberg, in der die wohnblau zunächst vornehmlich investiert, gehört zu den wirtschaftsstarken und zukunftssicheren Regionen Deutschlands. Das Gebiet liegt zentral in Deutschland, Industrie und Dienstleistungssektor verfügen über eine hohe Innovations- und Wettbewerbskraft. Die Chancen auf eine positive Entwicklung der Region und damit auch des Wohnungsmarktes sind hoch. |
GEWOLLT | Die Kommunen müssen dringend bezahlbaren Wohnraum schaffen, denn die Wohnungsnot nimmt zu. Städte bieten Grundstücke für geförderten sozialen Wohnungsbau an Genossenschaften in der Regel im Wege der Konzeptausschreibung günstiger an, als Bauträger sie kaufen können. |
GESTREUT | Die wohnblau investiert nicht in ein einzelnes Wohnprojekt sondern strebt an, einen größeren Wohnungsbestand aufzubauen. Dadurch verteilen sich die Risiken und sinken zugleich. Denn falls sich ein Objekt als nicht so vorteilhaft herausstellen sollte, so kann es durch die anderen ausgeglichen werden. |
GEFÖRDERT | Zur Finanzierung ihrer Wohnprojekte wird die Genossenschaft auf die Förderkredite der KfW Förderbank (für ökologische Bau- oder Sanierungsmaßnahmen) sowie der Bayerischen Landesboden Kreditanstalt und anderen Landesförderinstituten (für sozialen Wohnungsbau) zurückgreifen. Diese Vorteile kommen den Mietern und den Anlegern zugute. |
ÖKOLOGISCH | Die wohnblau legt großen Wert auf Nachhaltigkeit der von ihr gehaltenen Immobilien. Neubauten erfolgen – soweit wirtschaftlich vertretbar – im Passivhausstandard. Auf Fahrradstellplätze und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln wird geachtet. Bestände werden hinsichtlich ihrer Energieeffizienz optimiert. |
SOZIAL | Die Mieter sind als Genossen und Genossinnen Miteigentümer ihrer Wohnungen und können nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Die Mieten bleiben bezahlbar, weil die Genossenschaft nicht die Gewinnmaximierung als Ziel hat, sondern die Förderung ihrer Mitglieder. |
GÜNSTIG | Die wohnblau hat eine variable und günstige Kostenstruktur. Denn die Vergütungen für die Geschäftsbesorgungen der stadtblau bemessen sich wesentlich anhand der Anzahl der Wohnungen und umfassen alle wesentlichen Kosten, wie z.B. Personal, Büroräume oder IT-Infrastruktur. Die Vorstände sind derzeit ehrenamtlich tätig. |
KOMPETENT | Die handelnden Personen aus Vorstand und Aufsichtsrat verfügen über eine hohe Kompetenz in der Immobilien und Finanzbranche. |
GLEICHBERECHTIGT | Einmal pro Jahr treffen sich die Mitglieder zur Generalversammlung. Jedes Mitglied hat dort eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Anteile. |
Keine Chancen ohne Risiko
Der Geschäftsbetrieb einer Wohnungsbaugenossenschaft ist eine unternehmerische Tätigkeit. Auch wenn Wohnimmobilien ein sehr stabiles und nachhaltiges Investment darstellen, so gilt es doch, Risiken zu bedenken.
KAUFPREISRISIKO | Die Genossenschaft beabsichtigt, Grundstücke zu erwerben. Die Preise für Grundstücke sind seit einigen Jahren stark gestiegen und attraktive Flächen sind oft nur zu relativ hohen Preisen zu erwerben. Auch wenn die wohnblau hier sehr vorsichtig agiert und nur angemessene Preise bezahlt, so könnte es doch sein, dass für ein Grundstück ein zu hoher Preis bezahlt wird. Dies würde dazu führen, dass die Rentabilität des Vorhabens geringer wird, weil im Verhältnis zur erzielbaren Miete zu hohe Investitionen getätigt wurden. |
BAUKOSTENRISIKO | Auch die Baukosten für ein Wohnprojekt sind nicht immer exakt abschätzbar. Planungsfehler oder unvorhergesehene Ereignisse, wie die Insolvenz einer Baufirma oder archäologische Funde auf der Baustelle können die Kosten erhöhen. Kommt es zu Baukostenüberschreitungen, so sinkt die Rentabilität der Investitionsmaßnahmen, weil die Mieten für die Wohnungen nicht einfach erhöht werden dürfen. |
MIETENTWICKLUNGSRISIKO | Die Mieten in deutschen Ballungsräumen steigen seit einigen Jahren stark an. Auch wenn ein Szenario mit sinkenden Mieten derzeit wenig vorstellbar erscheint, so ist es doch nicht ausgeschlossen, dass die Mieten eines Tages auch wieder sinken könnten. Dies wäre zwar zum Vorteil der Mieter, aus Sicht der nur investierenden Genossen ist dies jedoch ein Risiko, weil die Rendite auf das Geschäftsguthaben geringer ausfällt. |
INSTANDHALTUNGSKOSTENRISIKO | In den Planungen der wohnblau werden ab 2020 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 10 € als Instandhaltungskosten eingeplant. Auch wenn dieser Satz aus heutiger Sicht auskömmlich erscheint, so kann es doch sein, dass er nicht ausreichend bemessen ist und höhere als die prognostizierten Instandhaltungskosten anfallen. |
MIETAUSFALLWAGNIS | In den Planungen wurde mit einem Mietausfall von 2% gerechnet. Auch wenn dieser Satz bei ordentlicher Bewirtschaftung auskömmlich sein sollte, so kann es doch sein, dass die Mietausfälle größer sind. Insbesondere wenn es zu einer Wirtschaftskrise mit hoher Arbeitslosigkeit in Deutschland kommen sollte, ist mit Mietausfällen zu rechnen. |
ZINSÄNDERUNGSRISIKO | Die Zinssätze für Darlehen bewegen sich nach wie vor nahe dem historischen Tiefpunkt. Dies ist zwar für aktuell abzuschließende Kreditverträge vorteilhaft. Allerdings werden diese Zinssätze in der Regel nur für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Sollte sich das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich nach oben entwickelt haben, so müssen für diese Kredite höhere Anschlusszinsen bezahlt werden. Ein in den nächsten Monaten und Jahren möglicherweise steigendes Zinsniveau würde auch die Rentabilität von Ankaufs- und Neubauprojekten belasten, da deren Finanzierung von vornherein zu höheren Zinssätzen abgeschlossen werden müsste. |
FINANZIERUNGSRISIKO | Die Genossenschaft braucht, um das Investitionsprogramm umzusetzen, ausreichend Einlagen. Sollte sich die Einwerbung weiterer Mitglieder als schwieriger herausstellen als gedacht, so könnte die Rentabilität der bereits eingezahlten Einlagen sinken, da sich die (wenigen) Fixkosten auf weniger Mitglieder verteilen. Ein Risiko liegt auch in einer stärkeren Regulierung der Mitgliedschaft in Genossenschaften durch den Gesetzgeber. Würde die Einwerbung von Genossenschaftsanteilen in den Katalog der nach dem Vermögensanlagengesetz prospektpflichtigen Anlageformen aufgenommen, so führte dies zu einer komplexen und teuren Prospektpflicht. Ein weiteres Finanzierungsrisiko liegt darin, dass mehr Mitglieder ihre Anteile kündigen könnten, als neue eintreten und die Genossenschaft gezwungen sein könnte, Häuser zu verkaufen. Muss ein Verkauf in Zeiten sinkender Wohnungspreise erfolgen, könnte dies zu Verlusten führen. |
INTERESSENKONFLIKTRISIKO | Gründer und Vorstände der Genossenschaft sind zugleich die Geschäftsführer und mittelbaren Gesellschafter der mit der Geschäftsbesorgung beauftragten stadtblau GmbH. Auch wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag die Honorierung ihrer Tätigkeit klar regelt, so ist es grundsätzlich nicht auszuschließen, dass die Beteiligten bei der Abwägung der unterschiedlichen, ggfs. gegenläufigen Interessen nicht zu den Entscheidungen gelangen, die sie treffen würden, wenn diese Personenidentität nicht bestünde. Sämtliche Verträge mit den Vorstandsmitgliedern oder diesen nahestehenden Personen werden daher vom Aufsichtsrat gegengezeichnet. |
KOMPETENT | Die handelnden Personen aus Vorstand und Aufsichtsrat verfügen über eine hohe Kompetenz in der Immobilien und Finanzbranche. |
GLEICHBERECHTIGT | Einmal pro Jahr treffen sich die Mitglieder zur Generalversammlung. Jedes Mitglied hat dort eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Anteile. |